//
bạn đang đọc...
Bất động sản, Kích cầu

Ván bài tháu cáy


LTS: Những động thái mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam gần đây như hạ lãi suất tiền gửi xuống 12%, nới lỏng việc cho vay BĐS là những nỗ lực của CP VN nhằm giải cứu ngành bất động sản. Liệu những biện pháp đề ra ở trên có giải quyết vấn đề này không?

Ngày 11-04-2012, Thống đốc NHNN VN Nguyễn Văn Bình tuyên bố mở room tín dụng cho các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng. Đặc biệt, dư nợ tín dụng bất động sản được mở với mọi hình thức cho vay. (Vef, 11/04/2012)

Họ đang tháu cáy, đánh các lá bài mà chính họ trước đây cũng biết là hết sức nguy hiểm. Năm ngoái, chính họ ra lệnh xiết chặt tín dụng bất động sản xuống còn 16%. (CafeLand, 06/07/2011)

Năm nay, khi các doanh nghiệp BĐS lún sâu vào nợ nần và dự đoán không còn tiền trả lãi ngân hàng kể từ quý III (Vef, 21/03/2012). Tình hình bi đát hơn bao giờ hết thì họ đành tung ra quyết định ngược lại với chính quyết định của họ năm ngoái nhằm vớt vát tình hình.

Thế nhưng họ chỉ càng đổ dầu vào lửa, khi bỏ hết tất cả các rào cản trong việc cho vay BĐS.

Các ngân hàng kể từ thứ 4 tuần này được quyền cho vay BĐS vô hạn định, đến gần 100% tiền dân gởi vào cũng được (Vef, 10/04/2012).

Chứ tính đến hiện nay thì cho vay trực tiếp vào BĐS chỉ 10%, và cho vay với BĐS làm thế chân thì 60%.

Việt Nam ngày càng bị lún sâu, sa lầy KT, còn CP VN chỉ ráng vớt vát.

Tuyệt vọng

Trong khi đó, nợ có BĐS cầm cố đã lên tới 60% tổng dư nợ, tức là 1,8 TRIỆU TỈ ĐỒNG, tức khoảng 85,7 tỉ USD (Gafin, 11/04/2012).

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS đang muốn, hoặc PHẢI, bỏ của chạy lấy người, bỏ số BĐS cầm cố nay ĐÃ xuống giá thấp hơn số tiền đang nợ ngân hàng. Họ bỏ chạy hàng loạt thì sẽ gây hiệu ứng dây chuyền, do các ngân hàng PHẢI bán ra số BĐS bị cầm cố để thu lại tiền, và như vậy càng xô đẩy giá BĐS xuống vực thẳm.

Và khi đó, các ngân hàng sẽ chỉ thu lại 1 phần nhỏ trong số 1,8 triệu tỉ đồng đã cho vay, ví dụ như chỉ 50% (đã là quá rộng), thì số lỗ lên tới 900 ngàn tỉ đồng, tức 42,86 tỉ USD, số tiền QUÁ LỚN để NHNN có thể in ra để cứu, để trả lại cho dân chúng gởi vào ngân hàng.

Do đó, việc “cứu BĐS” phải xảy ra, NHƯNG đây chỉ là biện pháp mà chính CP VN cũng biết chỉ có tính cách TẠM THỜI, vì SỨC CẦU vẫn rất thấp, cho dù lãi suất giảm vài % thì cũng không thêm bao nhiêu người mua, vì họ đơn giản là không có tiền trả hàng tháng trong 20 năm, cho dù lãi suất = 0%.

Trừ khi có làn sóng ngoại quốc đổ vào ào ạt, nhưng như vậy cũng không phải là không có vấn đề, do vô số việc như giao thông, luật pháp, giáo dục (họ sẽ đòi có trường quốc tế), nhân quyền, xích mích sắc tộc, trộm cướp, v.v…

Chúng ta thấy rõ là CP VN đang sử dụng nhiều chính sách mà chính họ cho là RẤT NGUY HIỂM, KHÔNG THỂ SỬ DỤNG chỉ cách đây mấy tháng, ví dụ như việc bỏ BĐS ra khỏi nhóm “cho vay hạn chế”, tăng tín dụng, tăng cấp vốn cho vay (khác vốn điều lệ) cho các ngân hàng, v.v…

Chứng tỏ 1 sự TUYỆT VỌNG trong chính sách, mà chính họ hẳn cũng nhận ra và lo sợ cùng cực.

Hết cách

Trong buổi đối thoại giữa Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia và Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TP.HCM, viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên phát biểu:

“Thái độ của cuộc họp phản ánh mức độ gay go của nền kinh tế như thế nào, tình hình rất là căng thẳng. Thị trường BĐS là thị trường tài sản lớn nhất hiện nay, nếu nó nguy kịch thì tầm chấn động của nó sẽ rất khủng khiếp. Nhà nước có đủ sức cứu thị trường BĐS không? Bơm lượng tiền khổng lồ, dẫn đến lạm phát ngay, nền kinh tế sụp đổ ngay. Dùng lượng tiền vừa phải để giải cứu, đó là một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu. Anh Ngoạn có hứa kéo mấy bộ vào đối thoại với DN, tôi sợ không biết lúc ấy còn bao nhiêu người đến dự với tư cách là ông chủ hay là lúc đó đã về quê kiếm ăn rồi. Mong TPHCM có những sáng kiến, những gợi ý để trung ương đưa ra được những giải pháp cho sát sườn”. (Lao Động, 12/04/2012)

Ông Thiên này khá thực tế. NHNN không thể bơm ra 1 triệu tỉ đồng cứu BĐS, vì KT sụp đổ NGAY.

Phải bơm ra vừa phải, và ông ta hy vọng vào “một nghệ thuật kích như thế nào cho thị trường chạy. Chỉ sợ tiền giải cứu chảy vào túi nhà đầu cơ chứ không chảy vào người có nhu cầu”. 

Điếu ông ta lo ngại là ĐÚNG, NHƯNG CHƯA ĐỦ.

Vì cho dù chạy vào túi người “có nhu cầu”, thì nhóm người này có ĐỦ KHẢ NĂNG TRẢ LẠI HAY KHÔNG?

Theo tôi là KHÔNG, vì lẽ đơn giản, người ta không tích lũy tư bản, không làm dư tiền, đủ để trả tiền mortgage (vay thế chấp BĐS), CHO DÙ lãi suất = 0%.

1 căn hộ loại rẻ tiền cũng vào khoảng 100 ngàn USD/, tức là 2.100.000.000 VND, trả trong 20 năm, tức 240 tháng, thì nếu lãi suất 0% thì phải trả 8.750.000/ tháng.

Theo tính toán thông thường, tiền nhà không thể hơn 30% thu nhập SAU THUẾ, vậy thì phải có thu nhập 29.167.000 VND/ tháng (U.S HUD, 16/02/2012).

Làm sao tìm ra hàng trăm ngàn người có thu nhập 30 triệu đồng/ tháng, chịu mua các căn hộ giá 100 ngàn USD?

Mà đó là giá tiền lời 0%, chứ nếu tiền lời chỉ cần 15% mà thôi thì hàng tháng phải trả 27.652.580 VND, và phải có thu nhập 92.175.000 VND/ tháng.

Dùng mortgage calculator tại đây: http://www.mortgagecalculator.org/

THỰC TẾ, làm sao tìm ra cả trăm ngàn người có thu nhập 92 triệu VND/ tháng chịu mua các căn hộ giá 100 ngàn USD, là các căn thuộc loại rẻ hiện nay?

Tại Mỹ, nơi thu nhập bình quân đầu người 50 lần cao hơn VN, cũng không bao nhiêu người có $1316/ tháng trả tiền nhà, tương đương số 27.652.580 VND trên đây.

“The median value of a housing unit in the US was $167,500 in 2005 with the median mortgage payment being clocked at $1,295.” (Wikipedia)

Đó là giá năm 2005, khi giá nhà cao chót vót. Không có con số năm 2012, nhưng theo tôi sẽ giảm bớt, có lẽ chỉ vào khoảng $1100 là cùng.

Mỹ còn không trả nổi $1316/ tháng, hiện nay hàng TRIỆU căn đang bị foreclosed cho mortgage chỉ $1100/tháng, huống chi VN là xứ có thu nhập đầu người bằng 2% của Mỹ, thì làm sao chịu nổi?

Do đó, KHÔNG CÓ CÁCH NÀO CỨU BĐS VN cả, hỡi ông Thiên, ông Ngoạn, ông Dũng à.

—————————————-

Vef, Nới cho vay bất động sản và tiêu dung, 11/04/2012, http://vef.vn/2012-04-11-noi-cho-vay-bds-va-tieu-dung

CafeLand, Siết tín dụng phi sản xuất: Chưa dừng lại, 06/07/2011, http://cafeland.vn/tin-tuc/3-11579-siet-tin-dung-phi-san-xuat-chua-dung-lai.html

Vef, DN địa ốc trả lãi vay ngân hàng 7.000 tỷ/tháng, 21/03/2012, http://vef.vn/2012-03-21-doanh-nghiep-bds-tra-lai-vay-ngan-hang-7000-ty-thang

Vef, Vẫn ham BĐS vì tin sẽ được cứu?, 10/04/2012, http://vef.vn/2012-04-10-van-ham-bds-vi-tin-se-duoc-cuu-

Gafin, Thống đốc: Nợ xấu hiện tăng lên 3,6%, 11/04/2012, http://gafin.vn/2012041101006603p0c34/thong-doc-no-xau-hien-tang-len-36.htm

Lao động, Vấn đề của thị trường bất động sản rất nghiêm trọng, 12/04/2012, http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Van-de-cua-thi-truong-bat-dong-san-rat-nghiem-trong/59793.bld

Wikipedia, Average Joe, http://en.wikipedia.org/wiki/Average_Joe

U.S Department of Housing and Urban Development (U.S HUD), Affordable Housing, 16/02/2012, http://www.hud.gov/offices/cpd/affordablehousing/

Thảo luận

19 thoughts on “Ván bài tháu cáy

  1. Bài viết rất hữu ích, chúng tôi đã đăng lại ở đây:
    http://baohoasen.blogspot.com/2012/04/van-bai-thau-cay.html

    Posted by Tăng Tuyết Minh | 13/04/2012, 14:49
  2. đúng rồi. Lần này không sai được.

    Posted by Vãi Luyện | 13/04/2012, 15:15
  3. Theo phân tích của tác giả thì bất động sản sẽ xì bong bóng trong nay mai. Không còn giá cao ngất ngưỡng thuộc hàng nhất nhì thế giới mặc dù KT nghèo đói cũng nhất nhì thế giới.

    Posted by VDP | 13/04/2012, 15:21
    • Bạn nói chữ xì nghe nhẹ nhàng quá. Tôi e là nổ tung cả thị trường lẫn ngân hàng, rồi dẫn đến sụp đổ chính trị, nổi loạn, cướp bóc… bạn à

      Posted by Vãi Luyện | 13/04/2012, 21:23
  4. Tp Las Vegas nổi tiếng rất khó khăn bán nhà giá 100k-150k với lô đất 600+ mét vuông và căn nhà từ 100-200 mét vuông từ 2008 đến 2011. Hiện nay thì giá đã tăng lên từ từ. Nhưng so sánh với chất lượng bởi CS xây thì là 1 trời 1 vực. BDS làm cho dân VN tưởng là giàu, thì bây giờ sẽ kéo cái chế độ ác ôn tham nhũng sụp!

    Posted by daouu | 13/04/2012, 16:19
  5. Con bệnh sắp chết thì uống bao nhiêu thuốc cũng chết, giỏi lắm thì sống thêm được vài ngày rồi cũng chết, sao không cho chết sớm để đở tốn tiền thuốc.

    Khổ nổi, bất động sản mà chết thì 10 năm tăng trưởng GDP xem như đổ sông đổ biển vì GDP phần lớn được tính từ bất động sản và người anh hùng VN ngày nào nay trở lại số 0, đã vậy còn cõng thêm cục nợ nước ngoài hơn 100 tỷ không biết bán gì để trả.

    Ngẫm nghĩ lại thấy bà GĐ Diệu Hiền – Bình An vậy mà hay, biết trước tiên cơ để rồi hạ cánh an toàn nơi đất Mỹ, không biết có đại gia nào tính đến kế này chưa, tẩu vi thượng sách.

    Posted by Bệnh nan y | 13/04/2012, 18:29
  6. ai có tiền để mua khi thất nghiêp lan tràn

    Posted by lin | 14/04/2012, 06:54
  7. 1. tình trạng bong bóng bất động sản là nguyên nhân của rất nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế – tài chính trong lịch sử
    – 97: Thái Lan
    – 2008: mỹ
    2. Viêt Nam cũng đang đi theo con đường như vậy, điều nguy hiểm hiện nay là BĐS vn hoàn toàn không minh bạch, mập mờ về thông tin. có vẻ bài toán cởi van năm 2008 đang được lặp lại, ngân hàng bơm tiền vào để cứu BĐS, tăng cường vay vốn nước ngoài: 300trl của TQ, 1,6 tỉ của nhật, Vietin,vincom fat hanh trai phieu với lãi suất 5-7% ( gấp vài lần các nước khác)
    3. Con số nợ xấu trong ngân hàng hiện nay hoàn toàn bị che giấu bằng kịch bản tái cơ cấu, tuy nhiên mặt trái đang dần dần lộ ra, đơn giản bạn không thể che mãi vết rách trên cái áo vốn đã vá chằng vá đụp
    – quý 4- 2011: Habubank đã lỗ( đây là ngân hàng cho vay bđs chiếm tỉ trọng lơn 50-60%).. và việc sát nhập vào HSB chỉ là vấn đề thời gian.
    – hợp nhất ficombank, Saigon bank, vn tín nghía: 3 ngân hàng thực chất thời điểm đó đã mất thanh khoản, NHNN đã chỉ thị BIDV làm đầu mối và bơm 2000-3000 tỉ vnđ vào để hình thành nên cái gọi là scb hợp nhất, thực ra là một zoombie sống, thạnh khoản đã khá hơn nhưng nợ xấu thì vẫn còn đó.
    – Một vài ngân hàng khác cũng đang rậm rịch sáp nhập: tương lai có nhiều trò hay để xem
    – Vietinbank: theo tôi đây là một trong zoombie nguy hiểm, tăng vốn điều lệ liên tục, tăng trưởng 30% mỗi năm trong giai đoạn kinh tế VN đang khủng hoảng nghiêm trọng, đầu tư vào tài sản cố định trụ sở với cơ cấu cực lớn( toàn nhà cao nhất trên ciputra của vietin bank có mức đầu tư tầm 600tr usd= 1/2 vốn điều lệ). trả cổ tức 29% hoàn toàn bằng cổ phiếu= Phát hành giấy.
    Nợ xấu quý 4-20011: 0,7%, qúy 1-2012: dự kiến 2,8 % (con số này chưa được công bố). nợ xấu tăng 4 lần chỉ sau 3 tháng ===> bất kỳ ai làm tài chính cũng biết tỉ lệ này nói lên điều gì
    – Agribank: liên tục những vụ lùm xùm gần đây : vụ mất vốn 2000 tỉ của cty đầu tư tài chính, hàng chục vụ lẻ tẻ khác. Agribank có mức dư nợ gần 500000 tỉ, nợ xấu của NH này vẫn là dấu hỏi tuy nhiên theo một vài người làm trong hệ thống này, nhân viên cực đói thu nhập hàng tháng chỉ 5-6tr/tháng====> kinh doanh cực kỳ bết bát, quản trị rủi do của Agribank rất kém.
    4. bài toán bơm vốn vào BĐS: đang được thực thi quyết liệt đơn giản là đã bóp quá, không bơm thì chết hết
    =—-> Thực chất hành đọng này: bơm tiền để đáo nợ mà thội

    Posted by Ryu | 14/04/2012, 13:45
    • Có bơm tiền vào BĐS thì cũng giúp cho nó sống thêm được vài ngày thôi, giống như uống aspirin cũng chỉ đở đau trong chốc lác, rồi cũng phải lên bàn mổ.

      Điều quan trọng là phải giải quyết triệt để bài toán nợ xấu bất động sản, dù hậu quả thế nào cũng phải chấp nhận, còn hơn để nợ xấu BĐS kéo chìm cả nền kinh tế.

      Posted by Thường dân | 15/04/2012, 16:40
    • “=—-> Thực chất hành đọng này: bơm tiền để đáo nợ mà thội”

      Câu trên của RYU chuẩn, nhưng theo tôi còn 1 lý do nữa là sắp tới có khả năng xảy ra rửa tiền

      Posted by Vì Dân | 18/04/2012, 22:44
  8. Không ăn cũng chết, ăn cũng chết, thôi thì làm tạm một miếng cho đỡ đói cái đã…
    Chính sách và nền kinh tế VN đang đi vào vùng “tam giác nén” vô cùng nguy hiểm, sau đó là sự gãy đổ, không thể lường hết những hệ lụy của nó.

    Posted by toquocgoi | 14/04/2012, 21:30
  9. Trung cộng và Việt cộng có chung kiểu “kinh tế uống nước đường”.
    Phát triển kinh tế định hướng XHCN là ra sức bơm cái bong bóng BĐS.

    Posted by tranthe | 15/04/2012, 16:07
  10. Chính phủ Việt Nam đang cho bệnh nhân ung thư uống thuốc bổ.

    Posted by Guest | 15/04/2012, 18:29
  11. Nếu các nhóm lợi ích tung tiền ra rửa tiền thì sao???

    Posted by Vì Dân | 18/04/2012, 22:43
  12. Cứ để thị trường tự điều tiết, giá bất động sản sẽ xuống còn 1/3 giá thị trường hiện nay thì xong, sẽ giải quyết được hàng tồn. Một số nhà kinh doanh BDS sẽ chết vì giá hạ. Một số ngân hàng chết theo. Nhưng sau đó mọi việc sẽ tốt hơn.
    Hiện NN muốn cứu các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng nhưng lấy tiền đâu để cứu, vài nghìn tỷ chỉ là muỗi, cứ cho là NN làm liều in tiền ra vài chục nghìn tỷ cũng chả bõ bèn gì so với số hàng tồn, chỉ phí tiền dân và kéo dài sự giãy chết. Rốt cuộc rồi giá BĐS cũng sẽ hạ tiếp, hạ khủng. Chúng ta chờ 1 – 2 năm nữa mà xem.

    Posted by Minh | 24/05/2012, 18:31

Trackbacks/Pingbacks

  1. Pingback: Ván bài tháu cáy (dudoankinhte) | ixij - 13/04/2012

  2. Pingback: Ván bài tháu cáy | dânlầmthan - 13/04/2012

  3. Pingback: Ván bài tháu cáy – Phải loạn lên mua bán BĐS sau đó chết chùm thì mới hạ được | Phải đánh thì mới biết thắng thua. - 15/04/2012

Đáp lại

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

Mốc lịch sử

Kết kimTháng Năm 25th, 2012
Kể từ 25-05-2012, mọi giao dịch bằng vàng miếng sẽ bị coi là bất hợp pháp. Công an sẽ tịch thu hết tang vật giao dịch trái phép này.
Free Translation Widget

Liên hệ

Mọi ý kiến đóng góp, thông tin xin các bạn hãy gửi về hộp thư:
dudoankinhte@fastmail.fm

Disclaimer

Mọi thông tin dự đoán kinh tế của trang Dự đoán kinh tế chỉ mang tính chất tham khảo. Chúng tôi không chịu bất kỳ trách nhiệm nào với quyết định đầu tư của độc giả.

wordpress visitor counter
%d bloggers like this: